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ラシイエ通信

2020.03.26

マンション市場の変化

こんにちは!ラシイエ江北駅前店です(/・ω・)/

本日は、「あなたのマイホーム絶対得する入手ガイド」より、「マンション市場の変化」についてご紹介していきます!

首都圏のマンション市場は中古が主役に。高くなり過ぎた新築に代わって注目度が高まる。

【16年に新築と中古の関係が逆転。19年にはその差が急拡大】

マンション市場においては、長らく新築が主役を務めてきました。全国のなかでも半分程度のシェアを持つ首都圏ではそれが顕著です。

下の図にあるように2000年ごろには新築販売戸数が年間10万戸近くに達したのに対して、中古の成約件数は2万台でした。中古は新築の3分の1~4分の1の市場だったのです。

それが、新築の発売戸数が急速に激少するなか、中古の成約件数は着実に増加し、ついに16年にはその関係が逆転。

17年以降、その差が拡大して、中古が主役に躍り出るかとおもいました。しかし、現実には新築の健闘もあって、17年。18年と拮抗した状態が続いていましたが、19年に入ってから中古の優位がハッキリしてきたのです。

19年の1月から10月までの累計では中古が3万戸を超えているのに対して、新築は2万戸強で、その差は1万戸となっています。明らかな主役交代です。

 

なぜ逆転したのか、さまざまな理由が考えられます。中古は新築と違って実物を見る事ができること。新築の年間発売戸数3万戸台に対して、中古の新規登録は年間7万戸近くに達し、選択肢が豊富であること、新築は最寄り駅から遠くなる傾向が強いのに比べて、中古は駅前、駅近立地でも探しやすい事、などがあげられます。

 

【中古平均価格は新築の6割以下にとどまる】

それでいて新築に比べて価格が大幅に安い事が、中古の大きな魅力です。

下の図をご覧ください。これは、首都圏の新築マンションの平均価格と、中古マンションの成約価格の推移を折れ線グラフにしたものです。

18年の平均をみると、新築が5871万円なのに対して、中古は3333万円です。その差は2538万円に達し、中古なら新築の6割弱の価格で手に入れる事になります。

10年前の9年には、比率としてはほぼ同じですが、価格差は2044万円でした。新築価格の高騰によって、中古が格段に買いやすくなっていることがこの数字からもわかります。高くなり過ぎた新築マンションをあきらめて、中古マンションを買おうと考える人が増えたことが、主役交代につながっているのではないでしょうか。

ただし、これはあくまでも平均値に過ぎません。中古マンションでも、都心近くの人気エリアだとさほど安くありませんし、新築が出にくい場所だと、むしろ新築より高くなってしまう物件もあります。

ですから、ある程度築年数が経過した物件でないと、中古マンションの価格の安さというメリットを亭受しにくくなります。中古マンションが主役の時代ですが、実際の選択にあたっては、その点は覚悟しておいたほうおがいいでしょう。

 

【首都圏新築マンション契約率、月にっよっては50%割れも】

中古マンションの成約が堅調に推移する一方、新築マンションの売れ行きが鈍化しています。

下の図あるように、19年10月の首都圏の月間契約率は42.6%と過去の最低水準まで下落。一般に成約率70%が好不調のボーダーラインといわれていますが、首都圏ではこのところ70%割れが常態化しています。近畿圏が安定的に70%以上を持続しているのとは対照的です。

 

首都圏の売れ行きが落ちている最大の原因は、やはり価格が高くなりすぎているからではないでしょうか。下の図にあるよに、このところは平均価格6000万円前後で推移しています。1000万円の頭金を用意しても5000万円のローンが必要です。金利1%、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月の返済額は14万円台で、年間にすると約170万円に達します。年収に占める年間返済額の割合である返済負担率を安全な範囲と言われている25%に抑えるためには700万円近い年収が必要になります。

厚生労働省の「賃金構造基本統計調査」によると、18年の東京都の平気年収は約622万円で、神奈川県は約553万円、埼玉県と千葉県は約488万円ですから、これでは簡単に手が出せません。

 

それに対して、先にもふれたように、東日本不動産流通機構データによると、18年の首都圏中古マンションの成約価格の平均は3333万円です。

仮に頭金が333万円しかなく、3000万円の住宅ローンを組んだとしても、金利1%、35年返済、元利均等、ボーナス払いなしだと、月々の返済額は8万円台で済みます。年間約101万円ですから返済負担率25%に抑えるための必要年収は400万円ほどにダウンします。中古マンションを取得する人が増えているのも、当然の流れといえるでしょう。

 

【近畿圏の新築マンション市場価格や契約率は安定推移」】

一方、目を近畿圏に転じてみると、その様相は首都圏とはまったく異なります。3番目の図で見たように近畿圏の新築マンションの契約率は、ほとんどの月で70%を超え、月によっては80%を超える事もあります。新規発売戸数は月間2000戸前後で安定的に推移し、価格も3000万円台を中心に推移しています。

たとえば、19年10月の平均価格は、3476万円です。これは、首都圏の中古マンションの平均価格とほぼ同じ水準です。

したがって476万円の頭金を用意して、3000万円の住宅ローンを組んだ場合、金利1パーセント、35年返済、元利均等・ボーナス返済なしだと、返済負担率25%に抑えるために必要年収は、400万円ほどですみます。

やはり「賃金構造基本統計調査」から18年の大阪府の平均年収をみると約523万円で、京都府はやく493万円、兵庫県は約477万円ですから、無理なく新築マンションをてにいれることができる可能性が高まります。

 

また、近畿圏不動産流通機構の調査によると、近畿圏の18年の中古マンション成約価格の平均は2184万円で、前年比5.1%の上昇ですが、こちらもまだまだ平均年収で無理なく手に入る範囲といえ、市場は安定しています。

 

以上、いかがでしたでしょうか。

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