ラシイエ通信

2020.07.28

リフォームの要件

 

 

中古マンションのリフォーム

 

リフォームの要件

「リフォーム」と聞くと、築年数の古いマンションを購入するときに検討するもので新築や築浅のマンションの検討するときには意識されない方が多いようです。

 

しかし当然のことですが、新築マンションといえど、いつまでも新築や築浅であるわけもなく時間が経てば中古マンションとなります。

仮に短いタームでの住み替えを前提とした購入であっても中古として流通するときにはその購入者がリフォームを前提として検討することでしょう。

その時のリフォームの容易さや、リフォームの可否の要件は需給に大きな影響を与え、流通価格にも反映されます。

 

つまり戸建住宅のように容易に建て替えができず何十年と市場に存続していくものがマンションである以上、新築であろうと中古であろうと、リフォームの要件はマンションの価値に大きく影響することになり、マンション選択の要件になるのです。

リフォームの要件は大きく分けて次の2点です。ひとつはハード面において「リフォームが容易にできる仕様になっているか?」ということ。

 

そしてもうひとつが、ソフト面として「規約上、リフォームの制限がないか?」ということです。その両者を説明します。

①リフォームが容易にできる仕様か?

マンションの仕様が専有部分のリフォームの容易さ可否に影響します。代表的な例は以下のとおりです。

〇「二重床・二重天井」であれば床下の給排水管を移動できたり、天井裏の電気配線を組み替えたりできるので、水廻り箇所の移動、間取りの変更等のリフォームが容易にできます。

〇梁・柱や耐力壁による間仕切りの影響

梁・柱は構造体ですので、当然移動や取り外しはできず、またその配置や数の大小によって、リフォームの成約を受けます。

また壁でも構造ではない間仕切壁は取り外しができますが構造となる「耐力壁」はリフォームよっても取り外しはできません。

 

〇スケルトンインフィル

近年多くみられる構造であるスケルトンインフィルの仕様であれば間取りの可変性が生まれ、リフォーム、リノベーションがより容易になるはずです。

 

②規約上リフォームの制限がないか?

仕様上では可能なことであっても管理規約により制限されている例は意外と多くあります。以下が代表的なものです。

〇フローリング禁止

〇水廻りの移動禁止

マンションの住人同士のトラブルで一番多いのが、音のトラブルと言われています。具体的には歩く音、水の音などの生活音が上下左右の住戸に影響するトラブルです。新築分譲時にはディベロッパーが例えば寝室の上には上階の水廻り(浴室など)を配置しないなどの配慮をしつつ、マンションを設計しています。しかしリフォームをすることでこうした配慮の前提が崩れる可能性があります。

そのため管理規約上、音のトラブルを避けるためにリフォームが制限されているケースがあります。フローリングのよりも絨毯の方が音を吸収するため「フローリング禁止」となっているケースや、水廻りの移動が可能であっても「水廻りの移動禁止」を定められていたり、移動可能な場所を限定するケースも少なくありません。

 

〇エアコンの取付制限

エアコンの取り付け制限というものもあります。エアコンを設置する際に必要となる冷媒管の穴は外部に面しているので共用部分となります。その穴を新しく開口すると建物の躯体にも影響する可能性があるため、禁止、または制限しているケースがあります。

 

〇搬入の制限

意外と見落としがちなのが「搬入の制限」です。リフォームに使う建材の搬入時にその大きさが制限されていたり、エレベーターが使えないなどの制限があり、希望のリフォームが困難になる場合があります。

 

リフォームを前提に購入した後に管理規約で禁止事項があったため、購入の動機であったリフォームができなくなる、というのは大きな不幸で、適正な中古マンションの流通を妨げる要因にもなります。

 

したがってそのような問題を防ぐために2016年に国土交通省により「マンション標準管理委託契約書第14条」が改正になりました。

これはマンションを購入したいと思う人が仲介する宅地建物取引業者を通じて情報を集めることが可能になるようなガイドラインです。

 

通常の場合は建物業者が管理会社とやりとりして、管理規約などの重要な管理情報を入手して購入予定者に提供するという流れになります。

ただし、この場合でも情報を受け取っただけで、後から「聞いていない」というようなトラブルにならないよう、一般消費者も主体的に読み込んで疑問点を一つ一つ潰していくなど自己努力が必要でしょう。

 

 


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