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「いい管理」見極め術

更新日:5月2日

本日は、「スーモ新築マンション」より「いい管理」の見極め術についてのご紹介です!






【マンション管理2つの常識】

マンションは、1つの敷地と建物を多くの人が共有し、共同で利用する集合住宅。管理を円滑に進めるためには一定のルールがある。最初管理の基礎知識を紹介していきます!

①管理の主役は管理組合

マンションの管理は、所有者全員によって組織される管理組合が主体となって行う。管理会社は管理組合と「管理委託契約」を結び、その内容に沿った業務を行うのだ。

②管理するのは共用部分

マンションは、各所有者が自由にできる「専有部分」と所有者全員の共有となる「共用部分」に分けられる。マンション管理の対象となるのは共用部分だ。

【「物件概要」の管理情報から管理の様子を読み取ろう】

不動産図面などに記載されている「物件概要」には、管理会社名や毎月払う管理費や修繕積立金などが記載されている。管理の基本情報の見方を知っておこう。

・管理会社の実績は?インターネットで各会社のHPを検索して調べてみましょう。またマンション管理業協会のHPでは、会員企業の実績や専任の管理業務主任者数などを調べられる。

・管理員の勤務形態は?

管理員の主な仕事は、管理事務室での窓口業務、共用部分の点検・掃除など。勤務形態から日常の管理の様子が読み取れる。

「常駐」 夜間や休日も管理員がいる。勤務時間帯はあるが緊急時は夜間でも対応可能。

「日勤(通勤)」 主に平日の日中に通勤して管理を行う。勤務時間なんどはマンションごとに設定。

「巡回」 1人の管理員が複数物件を定期的に巡回。週2~3回、窓口を開ける形が多い。

【マンションで楽しく仲良く暮らすため】

生活と管理のルールを聞いておこう。

マンションの環境を維持し共同生活を円滑に送るためには、一定のルールが必要です。マンションでの生活ルールや駐車場、駐輪場などの共用施設の使い方について気になることを聞いておこう。

「専用庭、バルコニーは自由に使ってもいい?」

バルコニーやルーフバルコニー、専用庭は特定の居住者がだけが使用できる共用部分、どんな使い方がでけいるか確認しておきましょう。(火気使用は一般的に禁止される。)なお、専用庭、ルーフバルコニーには毎月、使用料がかかることが多い。

「駐輪場は何台まで置ける?」

駐輪場は1住戸あたり何台まで置けるのか、利用場所はどのように決めるのか。このほか、駐輪場の使用料についても問い合わせしておきましょう

「家で学習塾やピアノ教室は開ける?」

将来住戸の一部で塾や教室などを開きたい人は、可能かどうか確認しておきましょう。管理規約で、住戸以外の用途は不可と決めている物件も多い。

「共用施設や生活サービス料金は?」

温水やプールなんどの共有施設や、宅配便やクリーニングの取り次ぎなど専門スタッフによる生活サービスがある場合、、利用料はいくらか、また維持費は管理費の中でまかなわれるのか確認しましょう。

「駐車場使用のルールはある?」

駐車台数や仕様できる車のサイズに制限がないか確認。住戸数に比べて台数が少ない場合アは、利用者をどのように決めるのか聞いておきましょう。

「ペットの飼育ルールはある?」

ペットが飼える物件は、飼育していいペットの種類や飼育面のルールが決められているか確認。また、バルコニーでペットを遊ばせないなど、周りに迷惑にならないよう飼育する配慮も大切だ。

「ゴミの収集などのルールはある?」

ゴミを出す日時やごみの種類など、ルールを守ってだすことが大事。所有者のモラルがマンションの管理を良好に保つ第一歩となります。


【気に入った物件が見つかったら管理内容を最終チェック】

契約前に行われる「重要事項説明」では、マンション管理の内容についても説明が行われ、数々の書類が手渡しされる。必ず事前に目を通し、納得した上で契約しよう。以下、チェックポイントを確認しておきましょう。

・管理規約・使用細則

管理規約は管理を円滑に行うためのルール。使用細則は、管理規約の各案文を補い、より詳しいルールを定めたものです。購入時には、管理会社などが作成した管理規約などの「案」が提示される。

□生活ルールを再確認 上のポイントについて、管理規約や使用細則で再確認。リフォームや賃貸などに関するルールも見ておきましょう。

□議決権は? 管理組合総会の議決権は、住戸の専有面積の割合で計算される。また、1戸につき1個の議決権を有するケースもある。

□駐車場代などの収入 駐車用代は、管理組合の収入として修繕積立金に組み込まれるケースが多い。駐車場が空いたとき、積立金に不足が生じる可能性も

・管理委託の内容

管理会社は、管理組合と管理委託契約書をかわし、契約内容に沿った業務を行う。購入前におおよその管理内容が決まっている場合があるので簡単に確認しておきましょう。

□日常管理の内容は? 管理員の具体的な勤務形態(勤務時間等)や仕事内容。また、管理員不在時の緊急事態の対応についても聞いておきましょう。

□管理会社の業務について

管理員が行う日常業務以外に管理会社が行う業務について、下の例を参考に確認しましょう。

●業務管理業務 ー 管理組合の管理費等の微収・保管・出納、収支報告・予算作成、総会・理事会の運営補助、長期修繕計画作成・実行サポートなど

●建物・設備管理業務 - 建物およびエレベーターなどの設備の定期点検や修繕の手配

●清掃業務 ー 管理員のほか、専門会社に業務委託するケースもある。

・長期修繕計画

マンションの建物・設備を長持ちさせるためには定期的な修繕が必要。新築マンションでは、期間30年以上の長期修繕計画を決め、それをもとに修繕積立金の金額を設定するのっが一般的だ。

□ 必要な修繕計画が組み込まれているか。 一般的に3~5年ごとに行われる「鉄部の塗装」と10年~15年ごとに行われる「外壁・バルコニー・屋根等の修繕、防水(大規模修繕)」などが計画に組み込まれているかチェック。

□修繕費用が不足することはないか

長期修繕計画には、修繕費用と修繕積立金の収支を比例したグラフなどが添付されることが多い。このグラフを見ながら、現在の修繕積立金で修繕費用がまmかなえるのか、入居後に修繕積立金の改定が必要かどうか確認しよう。

以上、いかがでしたでしょうか。

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