こんにちは！ラシイエプロジェクトです(/・ω・)/
本日は、「首都圏のマンション市場は中古が主役に。高くなりすぎた新築に代わって注目度が高まる」というお話しのご紹介です！
-目次-
【16年に新築と中古の河南敬が逆転。19年にはその差が急拡大】
【中古の平均価格は新築の6割以下にとどまる】
【首都圏新築マンション契約率によっては50％割れも】
【16年に新築と中古の河南敬が逆転。19年にはその差が急拡大】
マンション市場においては、長らく新築が主役を務めてきました。全国のなかでも半分程度のシェアを持つ首都圏ではそれが顕著です。
2000念ごろには新築発売戸数が年間10万戸ちかくに達したのにたいして、中古の成約件数は2万戸台でした。中古はしんちくの3分の1～4分の1の市場だったのです。
それが、新築の発売戸数が急速に減少するなか、中古の成約件数は着実に増加し、ついに、16年にはその関係が逆転。17年以降、その差が拡大して中古が主役に躍り出るかと思われました。しかし、現実に新築の健闘もあって、17年、18年と拮抗した状態がつづいていましたが、19年に入ってから中古の優位がはっきりしてきたのです。
19年の1月から10月までの累計では、中古が３万戸を超えているのに対して、新築は２万戸強で、その差は1万戸以上となっています。あきらかな主役交替です。
なぜ、逆転したのか、さまざまな理由が考えられます。中古は新築と違って、実物を見る事ができること、新築の年間発売戸数3万戸台にたいして、中古の新規登録は年間7万戸近くに達し、選択枠が豊富であること、新築は最寄り駅から遠くなる傾向が強いのに比べて中古は駅前、駅地下立地でも探しやすいこと、などがあげられます。
【中古の平均価格は新築の6割以下にとどまる】
それでいて新築に比べて価格が大はばに安いところが、中古の大きな魅力です。
首都圏新築マンションの平均価格と中古マンションの成約価格の推移を統計でとった結果、18年の平均をいると、新築が5871万円なのにたいして、中古は3333万円に達し、中古なら新築の６割弱の価格で手に入れることになります。
10年前の2009年は、比較としてはほ同じですが、価格差は2044万円でした。新築価格の高騰によって、中古が格段に買いやすくなっていることがこの数字からもわかります。
高くなりすぎた新築マンションをあきらめて、中古マンションを買おうと考える人が増えたことが、主役の交代につながっているのではないでしょうか。
ただし、これはあくまでも平均値に過ぎません。中古マンションでも、都心近くの人気エリアだとさほど安くもありませんし、新築が出にくい場所だと、むしろ新築より高くなってしまう物件もあります。
ですから、ある程度築年数が経過した物件でないと、中古マンションの価格の安さというメリットを受けにくくなります。中古マンションが主役の時代ですが、実際の選択にあたっては、その点は覚悟しておいたほうがいいでしょう。
【首都圏新築マンション契約率によっては50％割れも】
中古マンションの成約が堅調に推移する一方、新築マンションの売れ行きが鈍化しています。19年１０月の首都圏の月間契約率は42.6％と過去最低水準まで下落。一般に契約率70％が好不調のボーダーラインといわれますが、首都圏ではこのところ、70％割れが常態化しています。近畿圏が安定的に70％以上を維持しているのとは対照的です。
首都圏の売れ行きが落ちている最大の原因は、やはり価格が高くなりすぎているからではないでしょうか。このところでは、平均価格6000万円前後で推移しています。
1000万円の頭金を用意しても、5000万円のローンが必要です。金利１％、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は14万円台で年間にするとｌ約170万円に達します。年収に占める年間返済額の割合である返済負担率を安全な範囲といわれる25％に抑える為には、700万円近い年収が必要になります。
厚生労働省の「賃金構造基本統計調査」によると、18年の東京都の平均年収は約622万円で、神奈川県は約553万円、埼玉と千葉県は約488万円ですから、これでは簡単に手が出せません。
それに対して、先ほどもふれたように東日本不動産流通機構のデータによると、18年の首都圏中古マンション成約価格の平均は3333万です。
借りに頭金が333万円しかなｋ、3000万円のローンを組んだとしても、金利1％、35年返済、元利均等。ボーナス返済なしだと、毎月の返済額は８万円台で済みます。年間約101万円ですから、返済負担率25％に抑える為の必要年収は400万円ほどにダウンします。中古マンションを取得する人が増えているのも当然の流れといえるでしょう。
以上、いかがでしたでしょか。ラシイエは中古マンション。中古住宅を専門に取り扱っている不動産会社です！中古住宅を買ってリノベーションにご興味のある方は是非ラシイエにご相談くださいませ！！
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