こんにちは！ラシイエプロジェクトです！本日は、「2021年住宅ローン借り方・返し方得なのはどっち？」という本の中から、お得に物件選びをする際に知っておきたいポイントをご紹介いたします！
-目次-
【50㎡と55㎡のマンション、買うならどっち？】
【マンションと戸建て維持費がかかるのはどっち？】
【新築マンションと中古の戸建て、ローン審査が通りやすいのは？】
【50㎡と55㎡のマンション買うならどっち？】
「55㎡のマンションをえらびましょう！」
住宅ローンを組んで住宅を購入すると、住宅ローン控除により所得税と住民税の還付を10年間ないしは13年間受ける事ができます。ただし、控除が適応されるのは、登記簿に記された専有面積50㎡以上の物件です。
50㎡前後の1LDK[～2LDKのマンションを検討している人は、この専有面積に注意してください。なぜなら、パンフレットや価格表にある面積は、登記簿面積より3㎡～5㎡ぐらい大きめになっているからです。
じつは、マンションの専有面積には壁芯（へきしん・かべしん）面積」と内法（うちのり）の２種類があります。壁芯面積は壁の中心線から中心線までを図ったもの、内法面積は壁の内側部分を図ったものです。登記簿に記載されるのは、内法面積になります。
つまり、パンフレットに載っている面積が50㎡ちょうどだと、登記簿面積は50㎡未満になってしまうわけです。
戸建住宅の場合は、登記簿も壁芯面積を用いるので、こうした齟齬は起きません。しかし、マンションの場合は、「入居の翌年に確定申告に行って、住宅ローン控除は適応されないと言われた！」というトラブルが少なくないのです。
控除を確実に受けたいのであれば、契約前にあらかじめ登記簿面積を確認しておく必要があります。
住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の税金対策と言っても過言ではなく、せっかく住宅を購入するのであれば、ぜひとも活用したい制度です。
一般住宅の場合は新築は最大400万円+3年延長分、中古は最大200万円の税金がもどってきます。
ローン控除が使えない物件を買うにしても、知っていて使わないのと、知らなくて使えなかったとでは、大違いです。すべて不動産会社任せにするのではなく、物件を契約する前には、ローン控除の適応要件もしっかり把握しておくようにしましょう。
【マンションと戸建て維持費がかかるのはどっち？】
「マンションは維持費がかかる！」
最近では、都心部を中心にマンションんが人気です。東京においては住宅の７割がマンションとなっており、地方都市部においても、駅前に新たにタワーマンションが建築される動きがみられます。
私自身、現在まで30年以上マンション暮らしをしています。戸建て住まいも経験しましたが、やっぱり快適で便利なマンションが好きです。ただ、マンションの最大のネックは管理費・修繕積立金のほか、駐車場代や駐輪場代など、とかく維持費がかかること。
年金暮らしになったあとも、払っていけるか心配な人もいるでしょう。中でも注意したいのは、修繕積立金が値上がりしていく点。購入当初は安く抑えてありますが、5年後とに見直しされ、30年後には5倍になるというマンションもあります。
東京都内の新築タワーマンションの事例です。管理費・修繕積立金は、専有面積によって比例按分して決められますが、75㎡ﾀｲﾌﾟの場合、管理費は2万1900円です。修繕積立金は、当初5年間、66202円、6年目以降、1万3700円、11年以降、2万2800円、16年以降、2万6870円。21年目以降、3万2960円とあがっていく計画です。
さらに、この毎月の修繕積立金だけでは足らず、10年ごとに35万円前後の修繕積立金立一時金が徴収される予定です。実際には、入居後に管理組合が話し合い、一時金の支払いをなくすケースが多いのですが、そのぶん毎月の修繕積立金に上乗せされることになります。
仮にこのマンションに40年間住み続けた場合、管理費・修繕積立金の支払い累計額はなんと、2402万円。戸建てであれば建て替えが可能な金額です。
また、戸建てを選べば、管理費・修繕積立金の支払いがないぶん、購入予算を上げる事もできます。例えば、マンションの管理費・修繕積立金が毎月3万円だとします。これは1000万円の借り入れのローンを組んだ場合（金利1.3%35年元利均等返済）の、毎月の返済額2万09648円とほぼ同じです。
マンションの管理費・修繕積立金を毎月3万円払う代わりに戸建てにして予算を1000万円増額しても、毎月の支払いはおなじになるわけです。
もっとも、戸建てならば維持費がまるでかからないというわけではありません。日本FP協会の試算によれば、木造戸建てに30年間住んだ場合にかかる維持費は約690万円です。
費用の内訳は、外壁や屋根の塗装、シロアリ対策、防湿加工といった床下のメンテナンスなどがあり、おおむね10年～15年周期で必要になる計算です。
ちなみに、私の実家は築28年の木造戸建てですが、現在までに修繕維持費が500万円ほどかかっているといいます。外壁、屋根、樋、床下の修繕や、畳の張替え、トイレ、浴室、キッチン設備の交換。水道修理などやはり28年も住むといろいろと費用がかかるようです。
戸建ての修繕費は、誰かが定期的に積み立てしてくれるわけではないので、自分で計画的に貯蓄をする必要があります。私はいつもキャッシュフロー表を作成する際に戸建ての修繕費として10年ごとに200万円の支払いを見込んでいます。計画的に積み立てしていく場合は、月々1万5000円～2万円の修繕積立貯金をする必要があるでしょう。
戸建てでも修繕費はかかりますが、それでもマンションの場合の管理費。修繕積立金・駐車場代などを考えると、戸建ての方が維持費は各段に安く済みます。
マンションという、快適で便利な暮らしをお金で買うのか、自分でメンテナンスをしながらコストパフォーマンスのいい戸建に住むかは一長一短があり、どちらかを選択するかは人それぞれ。いずれにしても、老後の年金暮らしになっても住み続けられる以上、維持費は必要経費です。将来かかるお金もきちんと計算に入れておくようにしてください。
【新築マンションと中古の戸建て、ローン審査が通りやすいのは？】
「新築マンションは瑕疵担保評価が高い」
住宅ローンの審査では金融機関は「人物」と「物件」の両面をチェックします。このうち物件についてはいわゆる担保評価を算出します。万が一、返済が滞り、競売にかけた場合にいくらで売却できるのか、貸し手である金融機関が負うリスクを見るわけです。では、土地までついた戸建のほうが高い評価を得るかというと、そうとは限りません。
一般的に、戸建ては土地と建物に分けて評価されます。
担保の評価方法は、金融機関によってまちまちですが、土地については実際に取引されている価格よりもかなり低い金額がはじき出されることが珍しくありません。土地価格が高い都市圏においては、半値ぐらいになってしまうケースもあります。
さらに、建物が築20年を超える木造家屋であった場合は、建物に対する評価額はゼロとなるのが一般的です。築20年でも、きちんと手入れをしている家であれば、まだまだ快適に住むことができ、価値がゼロなどということはありません。しかし、日本の法律では、木造戸建ての耐用年数が20年程度となっているため、金融機関は担保価値がないと見なすのです。なかには、築10年で担保価値ゼロとする厳しい金融機関もあります。
たとえば土地が3000万円、建物が800万円、合計3800万円でうりに出ている中古物件でも、銀行の担保評価額は土地のみの1500万円というケースもあります。
フルローンを希望した場合、担保評価額に対して、2倍越えの金額の融資を申し込むことになるわけです。借りての条件次第では満額融資が認められるかもしれませんが、金額を減らした「減額承認」になる可能性も十分にあります。
いっぽう、新築マンションは売買価格をそのまま担保評価額とみなす金融機関が多く、フルローンを組んだとしても、担保の範囲をオーバーしません。
中古住宅の流通を阻害するような評価の仕方はおかしいのですが、中古より新築がさらに新築戸建てより新築マンションの方が担保評価額は高く出やすい傾向にあるのが現実です。中古物件を検討している人は、新築マンションを購入するよりも、おおめの自己資金を準備しておく必要があるでしょう。
ただしこれはあくまでも「銀行の審査においては、新築マンションの評価は高く出る傾向がある」という話。実際の資産価値に関しては、必ずしも、新築マンションのほうが戸建てよりも高いというわけではないのでご注意ください。
以上、いかがでしたでしょか。
ラシイエにご来店いただき、中古住宅をご購入いただくほとんどのお客様はフルローンで組まれる方が多いです。確かに、物件の築年数などに縛りがでてきてしまうケースもありますが、しっかりとプロがサポートさせていただきますので、中古住宅+リノベーションにご興味のある方はぜひラシイエまでご相談くださいませ。